Khoảng 20 năm trở lại Ä‘ây, bất Ä‘á»™ng sản (BÐS) là lÄ©nh vá»±c nóng nhất tại TP Hồ Chí Minh. Những năm trÆ°á»›c thị trường nóng vì cứ đầu tÆ° vào BÐS là cầm chắc giàu to. Nay ai cầm cá»± càng lâu vá»›i BÐS sẽ chắc chắn thất bại vì không ai làm chủ được thị trường vốn Ä‘ang diá»…n ra hết sức bất thường.

Quận 2 TP Hồ Chí Minh là địa bàn có tốc Ä‘á»™ Ä‘ô thị hóa nhanh và mạnh mẽ nhất thành phố. Theo thống kê của UBND quận 2, hiện trên địa bàn quận có 152 dá»± án nhà ở chÆ°a được triển khai do thị trường BÐS Ä‘óng băng và doanh nghiệp thiếu năng lá»±c để triển khai dá»± án. Tại quận Tân Phú, gần 50 dá»± án xây nhà để bán và cho thuê Ä‘ã được cấp phép xây dá»±ng nhÆ°ng chỉ có má»™t phần ba dá»± án được triển khai. Trong các dá»± án được triển khai, có dá»± án nhà cao tầng chất lượng cao rao bán hai năm nay vẫn không có khách mua dù giá Ä‘ã giảm so vá»›i mức giá ban đầu chủ đầu tÆ° rao bán từ 15 đến 35%.

Ðầu năm 2012, toàn thành phố có khoảng 20.000 doanh nghiệp hoạt Ä‘á»™ng trong lÄ©nh vá»±c BÐS, tính đến cuối tháng 9, theo thống kê sÆ¡ bá»™ thì số doanh nghiệp "rời cuá»™c chÆ¡i" lên đến 6.000 Ä‘Æ¡n vị và danh sách công ty giải thể sẽ tiếp tục dài thêm. Chủ tịch Hiệp há»™i BÐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho hay, nguyên nhân làm cho hoạt Ä‘á»™ng BÐS tại thành phố gặp khó khăn là hàng tồn kho ngày càng tăng, trong khi nhiều sản phẩm nhà ở, đất nền của nhiều dá»± án Ä‘ã giảm giá đến gần má»™t ná»­a vẫn không bán được.

Thống kê hÆ¡n 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán thì lượng sản phẩm BÐS dÆ°á»›i dạng tồn kho của số doanh nghiệp này trị giá hÆ¡n 83.000 tá»· đồng, chiếm tá»›i 45,84% tổng tài sản và tăng 6,69% so vá»›i cuối năm 2011, trong Ä‘ó có doanh nghiệp hàng tồn kho lên đến 90%. TrÆ°á»›c Ä‘ây không lâu, kinh doanh BÐS là hoạt Ä‘á»™ng làm ăn mang tính thời thượng, không ít người tay trắng trở nên giàu có chỉ nhờ làm "cò đất" trong vài ba năm. Bây giờ thì mọi chuyện Ä‘ã khác, ngoài những doanh nghiệp nhỏ tá»± giải thể, nhiều đại gia về BÐS cÅ©ng Ä‘ang chật vật tìm lối ra để tồn tại.

Các dá»± án BÐS xây nhà cao tầng ở TP Hồ Chí Minh mấy năm trÆ°á»›c đắt đỏ, ai muốn sở hữu những căn nhà đẹp phải đặt cọc trÆ°á»›c, thậm chí có dá»± án phải xếp hàng để giữ chá»—, nay chuyện này Ä‘ã là quá khứ. Nhà xây nên cần bán để lấy lãi, chí ít là thu hồi vốn nhÆ°ng khi khách hàng không mặn mà vá»›i những dá»± án vàng buá»™c các chủ đầu tÆ° phải hạ giá.

Ðể bán được sản phẩm, nhiều chiêu tiếp thị, khuyến mại Ä‘ã được tận dụng triệt để nhÆ° nhắn tin vào Ä‘iện thoại, phát tờ rÆ¡i, gá»­i quảng cáo đến tận nhà, huy Ä‘á»™ng nhân viên tràn xuống đường tiếp thị khách Ä‘i đường... nhÆ°ng hàng ế vẫn cứ ế.

Dá»± án nhà ở Babylon, số 22 Âu CÆ¡, quận Tân Phú trÆ°á»›c Ä‘ó chủ đầu tÆ° rao từ 18,7 đến 21,6 triệu đồng/m2, hiện tại giá chỉ còn trung bình 14,9 triệu đồng/m2, khách hàng chỉ cần trả trÆ°á»›c 700 triệu đồng, số còn lại trả góp không lãi suất thành chín đợt trong hai năm. Dá»± án Lucky Apartment, số 377 Tân HÆ°Æ¡ng, quận Tân Phú vá»›i 100 căn giá từ 12,5 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu đồng/m2 so vá»›i khi dá»± án má»›i xây. Căn há»™ của dá»± án này khoảng 695 triệu đồng/căn, khách trả trÆ°á»›c 70% số tiền là có ngay căn há»™.

Dá»± án căn há»™ cao cấp Hoàng Anh Thanh Bình tại quận 7 giảm giá 50% so vá»›i mức giá ban đầu Ä‘ã quảng cáo, căn há»™ chỉ còn 1,4 tá»· đồng nhÆ°ng khách vẫn ít. Chủ tịch Tập Ä‘oàn Hoàng Anh Gia Lai Ðoàn Nguyên Ðức khẳng định, vào thời Ä‘iểm này, các công ty BÐS muốn cứu mình chỉ còn cách hạ giá bán sản phẩm, bằng không sẽ tá»± mình làm phá sản doanh nghiệp. Là chủ má»™t doanh nghiệp lá»›n và thành công trong lÄ©nh vá»±c BÐS, nhận định của ông Ðoàn Nguyên Ðức là có lý vì lâu nay giá BÐS ở nÆ°á»›c ta luôn ở mức cao, giá ảo, phi thá»±c tế.

Theo các chuyên gia về BÐS, giá nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tăng cao so vá»›i nhu cầu của người dân là do chi phí đầu vào tăng, giao dịch không minh bạch, mất cân đối cung cầu. Trong dá»± thảo má»›i nhất về đề án phát triển thị trường BÐS, Sở Xây dá»±ng TP Hồ Chí Minh nhận định, nhìn dÆ°á»›i góc Ä‘á»™ chi phí sản xuất thì giá BÐS hiện nay có thể giảm thêm từ 30 đến 50% giá hiện thời, vá»›i giá này các doanh nghiệp kinh doanh BÐS vẫn có lãi.

Thị trường BÐS hiện nay Ä‘ang hoạt Ä‘á»™ng tuy dá»± án là thật nhÆ°ng nhiều thông tin ảo chung quanh chuyện quy hoạch, đền bù, giá bán... dẫn đến nhiều thiệt hại cho khách hàng. Má»™t chuyên gia về BÐS nhận xét, có đến 70% sản phẩm về BÐS giao dịch thÆ°Æ¡ng mại, số còn lại là nhu cầu thật về đất ở, nhà ở. "Người ta đổ xô Ä‘i mua bán BÐS để lấy lời, trong khi hầu hết các giao dịch mua bán lại không được kiểm soát dẫn đến thổi phồng thị trường BÐS thành má»™t quả bóng khổng lồ"- má»™t nhà môi giá»›i BÐS nhận xét.

Theo giá»›i kinh doanh BÐS, hiện có đến 90% doanh nghiệp kinh doanh BÐS tại TP Hồ Chí Minh không thể tiếp cận được vốn và gần nhÆ° 100% sản phẩm không có thanh khoản. Khi thị trường BÐS tiếp tục "Ä‘óng băng" thì khó khăn lại tiếp tục chồng lấn lên vai doanh nghiệp. Cuối năm ngoái, đại diện cá»™ng đồng doanh nghiệp kinh doanh BÐS ở TP Hồ Chí Minh khẳng định giá BÐS Ä‘ã về "đến Ä‘áy", nhÆ°ng từ đầu năm 2012 đến nay, giá BÐS liên tục hạ mà các doanh nghiệp nhận định, vậy giá Ä‘áy của BÐS nằm ở Ä‘âu? Thật khó xác định Ä‘âu là giá trị thật của BÐS sau quá nhiều lần sang tay vá»›i bao lần phí vô hình không tiện nêu tên.

Nhà đất giá ảo, người có nhu cầu thật lại không đủ tiền để mua. Sản phẩm BÐS cÅ©ng nhÆ° bao hàng hóa khác, sản xuất ra phải có người mua, khi người mua quay lÆ°ng vá»›i người bán vì giá cao cho nên hàng ế là bình thường. Ðể người dân có thể tiếp cận được sản phẩm BÐS vá»›i giá thật, giá»›i kinh doanh nhận định cốt lõi vẫn là giá bán, nếu giá giảm thêm so vá»›i giá hiện tại thì sẽ có nhiều giao dịch. Riêng người dân thì cho rằng, giá nhà đất hiện nay ở TP Hồ Chí Minh vẫn cao, giá thá»±c tế phải thấp hÆ¡n nhiều, do Ä‘ó cần giảm giá sâu hÆ¡n nữa để người có nhu cầu thật sá»± và có thu nhập bình thường trong xã há»™i đều có thể mua được nhà để ở.