Quy định này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp vì số tiền phải ná»™p quá lá»›n mà cÆ¡ quan tài chính, thuế cÅ©ng gặp lúng túng trong việc xác định Ä‘âu là giá thị trường. TrÆ°á»›c những khó khăn trên, Hiệp há»™i Bất Ä‘á»™ng sản TP.HCM Ä‘ã có văn bản gá»­i Ủy ban Nhân dân TP.HCM và các bá»™, ngành kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ vÆ°á»›ng mắc. Xoay quanh vấn đề này, phóng viên Đài Ä‘ã có cuá»™c phỏng vấn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp há»™i Bất Ä‘á»™ng sản TP.HCM:

* ThÆ°a ông, xin ông cho biết lý do vì sao thị trường bất Ä‘á»™ng sản trầm lắng nhÆ° hiện nay?

- Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường bất Ä‘á»™ng sản trầm lắng nằm trong tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, đặc biệt khi nền kinh tế có dấu hiệu lạm phát cao. Để chặn đứng nguy cÆ¡ lạm phát Ä‘ó, Chính phủ Ä‘ã có những quyết định nhÆ°: năm 2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11, thá»±c hiện chính sách thắt chặt tiền tệ cho tá»›i bây giờ. Trong những đối tượng chịu ảnh hưởng của Nghị quyết 11 có thị trường bất Ä‘á»™ng sản. Thị trường bất Ä‘á»™ng sản không tiếp cận được vá»›i nguồn vốn vay tín dụng nữa và phải chịu lãi suất rất cao, cho nên thị trường bất Ä‘á»™ng sản gặp khó khăn ngay lập tức.

* Nghị định 69 có vai trò nhÆ° thế nào đối vá»›i thị trường bất Ä‘á»™ng sản? Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và ná»™p tiền sá»­ dụng đất theo giá thị trường có gây khó khăn gì cho doanh nghiệp không?

- Ông Lê Hoàng Châu: Nghị định 69 có 2 phần: má»™t phần rất là hay, Ä‘ó là cÆ¡ chế bồi thường, há»— trợ, tái định cÆ°, chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất khi bị thu hồi đất để làm các dá»± án. NhÆ°ng mà phần thứ hai là Nghị định 69 quy định về cÆ¡ chế thá»±c hiện việc thu tiền sá»­ dụng đất theo cÆ¡ chế sát giá thị trường trong Ä‘iều kiện bình thường, thì Ä‘ây là má»™t gánh nặng đối vá»›i doanh nghiệp. Thá»±c ra, tiền sá»­ dụng đất nên xem nhÆ° là má»™t sách thuế. Bởi vì, doanh nghiệp khi tạo quỹ đất Ä‘ã thỏa thuận bồi thường vá»›i người dân có đất theo giá thị trường, cho nên doanh nghiệp Ä‘ã mua đất má»™t lần cho giá thị trường rồi. Khi mà Nghị định 69 quy định rằng, doanh nghiệp phải ná»™p tiền sá»­ dụng đất theo giá thị trường thì lại má»™t lần nữa, gần nhÆ° doanh nghiệp phải mua lần thứ hai. Và nhÆ° vậy, cái việc khấu trừ tiền sá»­ dụng đất mà doanh nghiệp Ä‘ã bồi thường cho người dân theo giá thỏa thuận theo thị trường lại không được khấu trừ đầy đủ, cho nên chi phí tạo ra quỹ đất để phát triển dá»± án bất Ä‘á»™ng sản bị Ä‘á»™i giá lên gần nhÆ° gấp hai. Chính vì vậy làm cho mặt bằng giá bất Ä‘á»™ng sản ở Việt Nam cao hÆ¡n mặt bằng giá bất Ä‘á»™ng sản các nÆ°á»›c trong khu vá»±c. NhÆ° vậy, trong tình hình khó khăn của thị trường bất Ä‘á»™ng sản hiện nay, doanh nghiệp Ä‘ã giảm giá bất Ä‘á»™ng sản đến mức Ä‘á»™ tối Ä‘a có thể, thậm chí có nhiều doanh nghiệp Ä‘ã phải chấp nhận bán lá»— căn há»™, nhÆ°ng phải nói rằng, giá bán căn há»™ vẫn còn ngoài khả năng của Ä‘ông đảo người tiêu dùng.

* Theo ông, Nghị định 69 cần được sá»­a đổi nhÆ° thế nào để giải quyết những khó khăn trên?

- Ông Lê Hoàng Châu: Chuyện sá»­a đổi Nghị định 69 là rất cần thiết, và chúng tôi cho rằng, sá»­a đổi Nghị định 69 theo phÆ°Æ¡ng thức xem Ä‘ó là má»™t sách thuế, sách thuế Ä‘ó Ä‘ánh trên giá trị sá»­ dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục Ä‘ích sá»­ dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất Ä‘ô thị. Cái giá trị sá»­ dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục Ä‘ích, trong này có vai trò của nhà nÆ°á»›c. Bởi vì nhà nÆ°á»›c Ä‘ã Ä‘Æ°a ra các quy hoạch phát triển Ä‘ô thị, biến má»™t vùng đất trÆ°á»›c Ä‘ây là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trở thành đất Ä‘ô thị nên tạo ra giá trị gia tăng. Điều thứ hai tạo nên giá trị sá»­ dụng đất gia tăng chính là công lao mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã đầu tÆ° phát triển, kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã há»™i, mà đặc biệt là vai trò của đường giao thông, cầu cống, Ä‘iện nÆ°á»›c Ä‘ã kết nối các vùng đất nông thôn, nông nghiệp để trở thành vùng đất Ä‘ô thị, tạo ra giá trị gia tăng của đất Ä‘ai. Cho nên, nhà nÆ°á»›c cần đề ra má»™t sách thuế để thay thế Nghị định 69. Chúng tôi tạm đặt tên là “Thuế Ä‘ánh trên giá trị sá»­ dụng đất gia tăng do chuyển mục Ä‘ích sá»­ dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất Ä‘ô thị”, và thuế suất ở mức Ä‘á»™ khoảng 10%, 15% hoặc 20%. Và vá»›i thuế suất nhÆ° thế, chúng ta sẽ loại trừ được cÆ¡ chế xin - cho và tạo Ä‘iều kiện để doanh nghiệp cÅ©ng nhÆ° người dân có thể hiểu rằng, người ta có thể làm kế hoạch kinh doanh được do có những thông số xác định.

* Việc giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu mang lại lợi ích gì cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản?

- Ông Lê Hoàng Châu: Hiệp há»™i Bất Ä‘á»™ng sản TPHCM cho rằng, nên áp dụng má»™t cách phổ biến hình thức đấu thầu dá»± án hoặc là đấu giá đất để chọn chủ đầu tÆ°. Khi chúng ta áp dụng hình thức đấu thầu hoặc đấu giá công khai, rá»™ng rãi thì Ä‘iều Ä‘ó sẽ giúp cho môi trường kinh doanh của đất nÆ°á»›c chúng ta nói chung và trong Ä‘ó có thị trường bất Ä‘á»™ng sản nói riêng sẽ minh bạch, bình đẳng và có tính cạnh tranh, qua Ä‘ó đạt được hiệu quả rất cao. Bởi vì toàn bá»™ chênh lệch giá trị sá»­ dụng đất gia tăng sẽ được chuyển vào ngân sách hết và trở lại phục vụ cho cá»™ng đồng xã há»™i. Và Ä‘iều Ä‘ó sẽ giúp giải quyết được má»™t vấn đề nữa, Ä‘ó là vấn đề khiếu kiện Ä‘ông người. Mà khiếu kiện Ä‘ông người trong thời gian vừa qua chủ yếu là do vấn đề thu hồi đất, vấn đề giải phóng mặt bằng không công bằng và không minh bạch, chính vì vậy dẫn tá»›i những khiếu kiện trong người dân về đất Ä‘ai. Nếu nhà nÆ°á»›c tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng tất cả các loại đất giống nhau, tất cả các vị trí, các lô đất trong cùng má»™t khu vá»±c vá»›i cùng má»™t tính chất thì bồi thường vá»›i giá giống nhau thì sẽ không có khiếu kiện Ä‘ông người. Nhất là sau khi Ä‘Æ°a ra đấu giá, đấu thầu công khai và toàn bá»™ chênh lệch giá trị gia tăng của đất Ä‘ai Ä‘ó lại được chuyển vào ngân sách để tái phục vụ lại cá»™ng đồng thì Ä‘iều Ä‘ó là hoàn toàn lý tưởng và tạo được má»™t môi trường kinh doanh cạnh tranh minh bạch, bình đẳng, có hiệu quả.

* Xin cảm Æ¡n ông.