Chủ đầu tÆ° khó giảm giá bán, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp há»™i Bất Ä‘á»™ng sản TP.HCM, là vì cÆ¡ cấu giá thành phụ thuá»™c nhiều yếu tố, đặc biệt là chi phí bồi thường đất cao. Chủ đầu tÆ° coi nhÆ° mua đất 2 lần khi phải Ä‘óng tiền sá»­ dụng đất theo Nghị định 69. Cá»™ng thêm vào Ä‘ó là chi phí vốn, lãi vay quá cao (hầu hết chủ đầu tÆ° đều phải trả lãi 18%/năm). Ngoài ra, thủ tục hành chính kéo dài khiến dá»± án chậm triển khai cùng thuế chồng thuế, phí chồng phí và Ä‘ây cÅ©ng là lý do khiến chủ đầu tÆ° khó giảm giá.

Tuy nhiên, theo tính toán của người viết, đất giá cao nhất do chủ đầu tÆ° “mua” chỉ hết tối Ä‘a 10 triệu đồng/m2 đất để xây dá»±ng, sau khi tính Ä‘úng tính đủ các loại chi phí. Trên thá»±c tế, họ có thể mua rẻ hÆ¡n thế nữa đối vá»›i đất nông nghiệp, trung bình khoảng 300.000 đồng/m2 (do mua ép của nông dân bằng nhiều cách khác nhau). Cá»™ng đủ các loại chi phí vào thì cÅ©ng chỉ lên đến 2 triệu đồng/m2.

CÅ©ng đừng quên, chủ đầu tÆ° có thể xây chung cÆ° 30 tầng trên má»™t khu đất 5.000 m2 ở ngoại thành TP.HCM chẳng hạn. Tính ra má»—i mét vuông tiền đất chỉ còn có 330.000 đồng/m2 (cá»™ng luôn hành lang và các diện tích không nằm trong căn há»™ thì cÅ©ng chỉ lên đến 360.000 đồng/m2), đối vá»›i trường hợp đầu. Đối vá»›i trường hợp sau thì xuống còn khoảng từ 67.000-74.000 đồng/m2. Thêm tiền xây dá»±ng hoàn chỉnh chừng 5 triệu đồng nữa, những chủ đầu tÆ° mua đất giá cao nhất cÅ©ng chỉ tốn không tá»›i 5,4 triệu đồng/m2. Vậy bán giá 10 triệu đồng/m2 thì họ Ä‘ã quá lời. Hồi năm 2007, chủ đầu tÆ° chung cÆ° H2 (quận 4, TP.HCM) cÅ©ng chỉ bán căn há»™ vá»›i giá 10 triệu đồng/m2, dù phải đền bù giá cao cho người dân có nhà đất ở vị trí xây chung cÆ° (do là đất Ä‘ô thị).

Đầu tháng 10/2012, ông chủ của Tập Ä‘oàn Hoàng Anh Gia Lai Ä‘ã công bố bán căn há»™ của dá»± án chung cÆ° cao cấp cạnh cầu Kênh Tẻ, thuá»™c quận 7, TP.HCM vá»›i giá 22 triệu đồng/m2 (chÆ°a tính thuế giá trị gia tăng - VAT, giao căn há»™ hoàn thiện). Bán vá»›i giá thấp hÆ¡n 50% giá của má»™t dá»± án cùng loại liền kề mà Hoàng Anh Gia Lai vẫn có lãi là vậy.

Nhất định không giảm

Hiện nay, ngoài nhiều dá»± án ở TP.HCM và má»™t số ít tại Hà Ná»™i nhÆ° VP3 Linh Đàm, Westa được chủ đầu tÆ° giảm giá bán căn há»™, các dá»± án khác vẫn giữ nguyên giá. Trong khi Ä‘ó, nhà đầu tÆ° thứ cấp lại rao bán chỉ từ 23 triệu đồng/m2.

Thăng Long Number One của Viglacera Hạ Long có giá bán khoảng 34-35 triệu đồng/m2, khá cao so vá»›i mặt bằng giá trên thị trường căn há»™ cùng loại. Ông Nguyá»…n Ngọc Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty, cho biết họ không hạ giá để giữ uy tín vá»›i khách hàng Ä‘ã mua lúc ban đầu.

NhÆ°ng sâu xa hÆ¡n, việc những chủ đầu tÆ° nói trên không muốn giảm giá cÅ©ng bởi vì họ và cả má»™t số chuyên gia đều tin tưởng thị trường sẽ bật lên trở lại trong má»™t thời gian không xa. Theo nhận xét của Tiến sÄ© Trần Kim Chung, thuá»™c Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung Æ°Æ¡ng, 10 năm trở lại Ä‘ây, thị trường bất Ä‘á»™ng sản luôn lên xuống theo chu kỳ. Sau hÆ¡n 2 năm trầm lắng và có thể nói là Ä‘ã chạm Ä‘áy hồi tháng 6 vừa qua, thị trường sẽ lại Ä‘i lên.

Đứng ở góc Ä‘á»™ nhà kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản, ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Há»™i đồng Quản trị Công ty Bất Ä‘á»™ng sản Gia Vinh, cho rằng giá căn há»™ khó có thể giảm vì kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản khác vá»›i buôn bán hàng hóa thông thường. Nếu bị lá»—, chắc chắn chủ đầu tÆ° sẽ không bán, chỉ trừ má»™t số chủ đầu tÆ° quá cần tiền. Theo ông, xÆ°a nay, không có chuyện “cắt lá»—” trong kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản.

Má»™t số chủ đầu tÆ° khác thì cho rằng giảm giá là Ä‘iều tối kỵ. Theo họ, thị trường bất Ä‘á»™ng sản gặp khó khăn do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế và cả vì người muốn mua nhà Ä‘ang nghe ngóng, đợi chờ. Họ tin rằng về lâu dài, nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt tại Hà Ná»™i và TP.HCM vẫn rất cao.

Do vậy, nhiều chủ đầu tÆ° ở Hà Ná»™i vẫn neo giá bán sản phẩm hoặc chỉ giảm chút ít. Đối vá»›i họ, giảm giá còn đồng nghÄ©a vá»›i việc mất uy tín và danh tiếng. Họ cÅ©ng ngại hạ giá trá»±c tiếp trên sản phẩm vì sợ mang tiếng “của rẻ là của ôi”. Hầu hết đều khẳng định mình không thay đổi quan Ä‘iểm và chiến lược kinh doanh. Các doanh nghiệp lá»›n còn cho biết rất khó giảm giá vì thủ tục phức tạp nhÆ° phải xin ý kiến há»™i đồng quản trị, chờ kế hoạch kinh doanh được thông qua.

Nói nhÆ° thế có Ä‘úng? Phải chăng các chủ đầu tÆ° Ä‘ang chờ công ty nÆ°á»›c ngoài nhảy vào mua lại dá»± án? Thá»±c ra không có mấy nhà đầu tÆ° nÆ°á»›c ngoài xuất hiện. Giá nhà ở tại Việt Nam Ä‘ang quá cao, gấp Ä‘ôi gấp ba các nÆ°á»›c trong khu vá»±c, nên không việc gì họ phải vá»™i để mua đắt. HÆ¡n nữa, chắc chắn họ không dại “bắt dao Ä‘ang rÆ¡i”, tức khi thị trường còn tiếp tục Ä‘i xuống.

Trông chờ Nhà nÆ°á»›c

Trả lời má»™t tờ báo kinh tế má»›i Ä‘ây, ông Nguyá»…n Thế Điệp, Chủ tịch Há»™i đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tÆ° Reenco Sông Hồng (thuá»™c Tổng Công ty Sông Hồng), cho biết: “Sau thời gian thị trường bất Ä‘á»™ng sản trầm lắng kéo dài và thanh lọc những doanh nghiệp có sức khỏe yếu thì việc giảm giá là xu hÆ°á»›ng tất yếu. Phân khúc căn há»™ trung và cao cấp Ä‘ã có mức giá bán chạm Ä‘áy, căn há»™ bình dân dá»± báo sẽ còn tiếp tục giảm giá”.

NhÆ°ng ông tin rằng trong những tháng cuối năm nay, thị trường sẽ ấm dần lên, khi Chính phủ có những quyết sách Ä‘iều hành chính sách kinh tế vÄ© mô để kích thích phục hồi kinh tế nhÆ° giãn, giảm thuế, giảm lãi suất cho vay đối vá»›i các doanh nghiệp bất Ä‘á»™ng sản nhằm kích cầu.

Gần Ä‘ây, Bá»™ Xây dá»±ng Ä‘ã kiến nghị giảm 50% thuế VAT đối vá»›i các gia Ä‘ình, cá nhân mua căn há»™ diện tích dÆ°á»›i 90 m2 và giá bán dÆ°á»›i 20 triệu đồng/m2 cÅ©ng nhÆ° kiến nghị giảm lãi suất, giãn nợ cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dá»±ng và bất Ä‘á»™ng sản.

Đồng thời, Bá»™ còn chuẩn bị Ä‘Æ°a việc cho phép xây dá»±ng nhà ở có diện tích nhỏ vào dá»± thảo Nghị định trình Chính phủ phê duyệt trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và đẩy mạnh cả việc cho thuê nhà.

Theo ông Nguyá»…n Trần Nam, Thứ trưởng Bá»™ Xây dá»±ng, má»™t trong những phần việc thuá»™c Đề án 254 của Chính phủ về cÆ¡ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai Ä‘oạn 2011-2015 là xây dá»±ng các tiêu chí bất Ä‘á»™ng sản thuá»™c diện Nhà nÆ°á»›c mua lại.

Việc Nhà nÆ°á»›c mua lại các dá»± án địa ốc, theo ông, là nhằm mục Ä‘ích an sinh xã há»™i, để những người không có khả năng mua nhà có thể thuê ở và để phục vụ công tác tái định cÆ°, giải phóng mặt bằng. Số nhà Ä‘ó cÅ©ng sẽ trở thành trụ sở các cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c và nhà ở công vụ. Việc làm này còn nhằm giảm nợ xấu ngân hàng. Khi thị trường sôi Ä‘á»™ng trở lại, doanh nghiệp bán được hàng thì sẽ có tiền trả nợ ngân hàng.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c chÆ°a đặt vấn đề chính thức vá»›i Bá»™ Xây dá»±ng, nhÆ°ng ông Nam cho biết hai bên sẽ làm việc vá»›i nhau để thống nhất các tiêu chí cụ thể.

Tá»± cứu mình

Tuy nhiên, sá»± trợ giúp từ Nhà nÆ°á»›c không phải là chuyện có thể xảy ra trong ngày má»™t ngày hai. TrÆ°á»›c mắt, doanh nghiệp phải tá»± cứu mình khi hàng không bán được, mà má»—i ngày vẫn phải trả lãi vay ngân hàng.

Có thể thấy, lượng cung Ä‘ang rất dồi dào ở tất cả các phân khúc. Theo Hiệp há»™i Bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam, tính đến cuối quý II/2012, tại Hà Ná»™i Ä‘ã có trên 100.000 căn há»™ tồn kho và tại TP.HCM là 47.000 căn. Bán cho hết hàng không phải là chuyện dá»…. Theo Dragon Capital, phải cần đến 7 năm để tiêu thụ 70.000 căn há»™, nếu Chính phủ Việt Nam không có giải pháp kích cầu. Những căn há»™ Ä‘ó, theo quỹ đầu tÆ° tài chính này, là số Ä‘ã sẵn sàng để được bán ra thị trường.

Do vậy, giá bất Ä‘á»™ng sản sẽ còn phải giảm xuống. HÆ¡n nữa, nhà đầu tÆ° không thiếu chá»— để bỏ tiền vào. Và nếu vẫn muốn làm ăn thì cÆ¡ há»™i đầu tÆ° giống nhÆ° những chuyến xe buýt: cÆ¡ há»™i này qua Ä‘i, cÆ¡ há»™i khác sẽ xuất hiện. Có khi khoanh tay đứng nhìn cÅ©ng là má»™t cách đầu tÆ°.

Cho dù thị trường bất Ä‘á»™ng sản có hồi phục trong vài năm tá»›i Ä‘i chăng nữa, những chủ đầu tÆ° cố neo giá hẳn sẽ bị thiệt hại nặng. Bởi lẽ, nếu giữ giá bán vá»›i lãi dá»± kiến 30% nhÆ°ng không bán được ngay mà chỉ bán hết sau 2-3 năm thì lãi sẽ không bù được chi phí phải bỏ ra, trong Ä‘ó có lãi vay ngân hàng trung bình 18%/năm.

Ngay đến các doanh nghiệp lá»›n nhÆ° Quốc Cường Gia Lai mà còn phải tìm cách bán lại dá»± án, hạ giá căn há»™ để lấy tiền trả nợ, giảm áp lá»±c lãi vay nữa là. Những chủ đầu tÆ° vẫn mÆ¡ về thời kỳ hoàng kim trÆ°á»›c Ä‘ây, không giảm giá bán thì chắc chắn sẽ bị phá sản.

Hãy nhìn qua Thái Lan, họ Ä‘ã mất 10 năm má»›i gượng dậy được sau khủng hoảng tài chính Đông Á năm 1997. TrÆ°á»›c Ä‘ó, thị trường bất Ä‘á»™ng sản Bangkok (Thái Lan) phát triển rất mạnh mẽ. Sức hấp dẫn của kinh doanh nhà đất Ä‘ã khiến giá»›i ngân hàng - tài chính nÆ°á»›c này nhập cuá»™c, Ä‘ua nhau đổ vốn vào hàng loạt dá»± án bất Ä‘á»™ng sản mà không hề tính đến nhu cầu thá»±c.

Và cung Ä‘ã vượt quá xa cầu khiến thị trường bất Ä‘á»™ng sản Bangkok rÆ¡i vào khủng hoảng trầm trọng. Hậu quả là hàng loạt các nhà đầu tÆ° không trả được nợ, lâm vào cảnh phá sản, khiến ngành ngân hàng phải lao Ä‘ao và má»™t số thì sụp đổ. Phải đến gần 10 năm sau, thị trường này má»›i hồi phục.

Còn ở Mỹ thì Ä‘ã 5 năm kể từ khi khủng hoảng kinh tế nổ ra, thị trường bất Ä‘á»™ng sản vẫn chÆ°a gượng dậy được. Hiện nay, Ä‘ài truyền hình CNBC vẫn chạy quảng cáo về bán nhà ở Mỹ: 200.000 USD mua được đến… 4 căn biệt thá»± ở ngoại ô New York, trong khi má»™t căn há»™ má»›i 50 m2 ở quận 1, TP.HCM Ä‘ã bằng hoặc hÆ¡n mức giá này.

Những gì diá»…n ra ở Thái Lan và Mỹ cÅ©ng Ä‘ang xảy ra tại Hà Ná»™i, Đà Nẵng, TP.HCM và sắp tá»›i có thể là Long An, Bình DÆ°Æ¡ng, Đồng Nai, những nÆ¡i có nhiều dá»± án lá»›n Ä‘ang được triển khai.

Cái kết nào cho việc giảm giá thị trường địa ốc? Theo ông Nguyá»…n Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, các chủ đầu tÆ° không nên ngồi Ä‘ó chờ ngân hàng ra tay cứu giúp vì ngân hàng luôn “đặt lợi nhuận của mình lên trên hết”. Ông cÅ©ng cho rằng Nhà nÆ°á»›c còn bận cứu các tập Ä‘oàn quốc doanh và nhiều ngành nghề khác nên các chủ đầu tÆ° phải tìm cách tá»± cứu mình, trong Ä‘ó có việc chấp nhận lá»— 50%.

Nếu nghe theo lời khuyên của ông Đực và dá»±a vào cách tính giá thành cao nhất của người viết là 5,4 triệu đồng/m2 thì các chủ đầu tÆ° chỉ nên bán căn há»™ vá»›i giá 2,7 triệu đồng/m2 hoặc thấp hÆ¡n nữa.