Trong quan hệ giữa ngân hàng và bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã và Ä‘ang tồn tại vòng luẩn quẩn: “xiết nợ - giá bất Ä‘á»™ng sản sụt giảm - tài sản thế chấp bốc hÆ¡i - ngân hàng kiệt quệ - xiết nợ càng cao”. Tiền đề của vòng luẩn quẩn này là gì và làm thế nào để thoát khỏi nó?

TrÆ°á»›c hết, cần xác định má»™t số tiền đề chính của vòng luẩn quẩn này. Cần phải thừa nhận má»™t thá»±c tế, bất Ä‘á»™ng sản là kênh đầu tÆ° Ä‘òi hỏi má»™t lượng vốn lá»›n, dài hạn, nhÆ°ng hứa hẹn Ä‘em lại lợi nhuận hấp dẫn, nhất là trong bối cảnh tá»· lệ dân số thành thị ở nÆ°á»›c ta còn ở mức thấp, nhu cầu về nhà ở rất lá»›n... Việc đầu tÆ° vào bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã thu hút không ít đối tượng, bao gồm các doanh nghiệp, cá nhân là chủ đầu tÆ° (sÆ¡ cấp), nhà đầu tÆ° thứ cấp và cả các ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại. Do cÆ¡ chế, chính sách quản lý đất Ä‘ai chÆ°a hoàn thiện, còn nhiều kẽ hở, nên phần lá»›n các đại gia của Việt Nam đều bắt đầu hoặc chủ yếu giàu lên từ đầu tÆ°, kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản.

Nguồn vốn đầu tÆ° vào bất Ä‘á»™ng sản phần lá»›n phải Ä‘i vay, chỉ có má»™t phần nhỏ là vốn tá»± có. CÆ¡ cấu sản phẩm chủ yếu là căn há»™ hoặc chung cÆ° cao cấp, trong khi Ä‘ó, đại bá»™ phận người có nhu cầu thá»±c lại chỉ nhắm tá»›i căn há»™ có quy mô nhỏ, giá rẻ.

Hiện có những dá»± báo khác nhau về khả năng phục hồi của thị trường bất Ä‘á»™ng sản. Theo nhiều dá»± báo, phải tá»›i năm 2014, thị trường bất Ä‘á»™ng sản má»›i thoát Ä‘áy, vượt dốc Ä‘i lên; nếu có ấm, nóng thì phải từ năm 2015 hoặc sau Ä‘ó.

Nhiều khoản vay để đầu tÆ°, kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản và được thế chấp bằng bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã qua thời hạn trả, trong khi lãi suất tiền vay rất cao và giá lại giảm rất mạnh, nên không bán được hàng. Nếu khách hàng không có tiền trả nợ, thì việc ngân hàng xiết nợ là bình thường, theo Ä‘úng hợp đồng Ä‘ã ký giữa ngân hàng và khách hàng.

Khi bị ngân hàng xiết nợ, khách hàng vay buá»™c phải đẩy mạnh bán sản phẩm ra thị trường. Đáng lÆ°u ý, Ä‘iều này lại diá»…n ra trong Ä‘iều kiện người có nhu cầu thá»±c không đủ tiền mua, hoặc do cÆ¡ cấu và giá bán sản phẩm không phù hợp vá»›i túi tiền, hoặc khách hàng có đủ tiền mua, nhÆ°ng có tâm lý chờ giá giảm nữa má»›i mua.

Cung (bao gồm cả sản phẩm Ä‘ã và Ä‘ang xây dá»±ng, sản phẩm Ä‘ã mua bằng tiền vay ngân hàng...) tăng, trong khi cầu tăng chậm hÆ¡n, thậm chí có loại còn giảm, thì giá bất Ä‘á»™ng sản lại càng bị sụt giảm. Giá bất Ä‘á»™ng sản giảm trung bình khoảng 30 - 40%, có loại còn giảm mạnh hÆ¡n.

Khi giá bất Ä‘á»™ng sản bị sụt giảm mạnh, thì tài sản thế chấp ngân hàng cÅ©ng bị bốc hÆ¡i, giá trị tài sản thế chấp cÅ©ng bị giảm mạnh theo, thậm chí còn xuống dÆ°á»›i cả mức giá được tính thế chấp khi vay. Đó là chÆ°a kể má»™t tài sản được thế chấp ở nhiều ngân hàng hoặc được “thổi giá”.

Khi tài sản thế chấp là bất Ä‘á»™ng sản bị “bốc hÆ¡i”, các ngân hàng cho vay càng bị kiệt quệ. Nợ xấu tăng, trích lập dá»± phòng phải tăng, lợi nhuận theo Ä‘ó bị giảm.

Khi Ä‘ó, mức Ä‘á»™ xiết nợ của ngân hàng đối vá»›i bất Ä‘á»™ng sản càng cao, mà ngân hàng ôm bất Ä‘á»™ng sản cÅ©ng không dá»… xá»­ lý, bởi thiếu tính chuyên nghiệp... NhÆ° vậy, vòng luẩn quẩn cÅ© tiếp tục lặp lại.

Để thoát khỏi vòng luẩn quẩn trên, Ä‘òi hỏi phải khẩn trÆ°Æ¡ng thá»±c hiện nhiều giải pháp đồng bá»™, trong Ä‘ó có má»™t số giải pháp đề xuất sau.

Má»™t, bản thân các doanh nghiệp Ä‘ang nắm giữ bất Ä‘á»™ng sản cần chuyển đổi mạnh cÆ¡ cấu sản phẩm cho phù hợp vá»›i nhu cầu thá»±c tế của người dân, bằng cách chia nhỏ các căn há»™, xây căn há»™ nhỏ.

Hai, các doanh nghiệp cần hạ giá bán hÆ¡n nữa. Đây là việc làm cần thiết để đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm, vừa giảm tồn kho, vừa thu hồi vốn và có vốn trả nợ ngân hàng hoặc hoàn thiện tiếp.

Ba, Nhà nÆ°á»›c không nên để “bong bóng” bất Ä‘á»™ng sản bị vỡ, vì ảnh hưởng của nó sẽ rất lá»›n, có thể tác Ä‘á»™ng dây chuyền tá»›i nhiều ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại và nền kinh tế.