Những tín hiệu tích cá»±c trên thị trường bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) từ quý IV-2012 cho đến nay chÆ°a thể báo hiệu má»™t tÆ°Æ¡ng lai thá»±c sá»± sáng sủa cho thị trường trong năm 2013. Tuy nhiên, vá»›i những ná»— lá»±c đến từ phía cÆ¡ quan quản lý, có thể thấy “lá»­a” Ä‘ã được nhóm. Vấn đề là duy trì “ngọn lá»­a” này nhÆ° thế nào để có thể thá»±c sá»± làm tan băng trên thị trường BĐS.

Tín hiệu khả quan

Không thể phủ nhận sức nóng từ các chính sách há»— trợ Ä‘ã làm “ấm” thị trường BĐS, tạo ra những tín hiệu tích cá»±c không ngờ.

Đặc biệt, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, há»— trợ thị trường và giải quyết nợ xấu vá»›i hàng loạt Æ°u Ä‘ãi dành cho doanh nghiệp nhÆ° dãn nợ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, giảm tiền thuê đất… thị trường Ä‘ã chuyển Ä‘á»™ng theo xu hÆ°á»›ng “sống lại”.

Điều này có thể thấy rõ ngay sau Tết Nguyên Ä‘án, hàng loạt doanh nghiệp BĐS phía Bắc Ä‘ã mở bán các dá»± án căn há»™, thậm chí có doanh nghiệp mở hàng từ mùng 6 Tết. Phần lá»›n trong số Ä‘ó là các dá»± án nhà ở có mức giá vừa phải, dÆ°á»›i 1 tá»· đồng, người dân có nhu cầu thá»±c có thể chấp nhận được.

TrÆ°á»›c Ä‘ó, má»™t dấu hiệu dù không rõ rệt nhÆ°ng cÅ©ng có thể coi là báo trÆ°á»›c “mùa xuân” của thị trường BĐS Ä‘ã đến. Đó là việc hàng loạt dá»± án dừng, hoãn, giãn tiến Ä‘á»™, thậm chí “Ä‘áº¯p chiếu” từ vài năm nay Ä‘ã chính thức khởi Ä‘á»™ng trở lại, đồng thời chủ đầu tÆ° Ä‘iều chỉnh theo hÆ°á»›ng Ä‘ánh vào phân khúc Ä‘ang có nhu cầu cao nhất.

Nhiều chuyên gia Ä‘ánh giá Ä‘ây là thời Ä‘iểm doanh nghiệp buá»™c phải dốc toàn lá»±c hoàn thiện dá»± án, khởi Ä‘á»™ng trở lại, bởi nếu bỏ qua cÆ¡ há»™i hồi phục sắp tá»›i, có thể sá»± thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường sẽ đẩy doanh nghiệp ra khỏi guồng quay và rÆ¡i vào trạng thái suy yếu hẳn.

Theo ông Nguyá»…n Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thị trường Ä‘ang trong giai Ä‘oạn buá»™c cấu trúc lại chính mình để hình thành diện mạo má»›i vá»›i cÆ¡ cấu hàng phù hợp hÆ¡n. Đây là chu kỳ không thể khác.

Đặc biệt, sau khi Chính phủ và các cấp, ngành có nhiều chính sách quyết liệt tập trung giải quyết tình trạng Ä‘óng băng BĐS, xá»­ lý đất bỏ hoang, Ä‘iều chỉnh cÆ¡ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xá»­ lý nợ xấu, cÆ¡ há»™i để thị trường hồi phục vào năm 2013 càng lá»›n hÆ¡n bao giờ hết.

2013 cÅ©ng là năm sẽ bùng nổ nguồn cung căn há»™ ở phân khúc bình dân. Sá»± cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ khốc liệt hÆ¡n, người mua sẽ có nhiều cÆ¡ há»™i và hàng hóa để lá»±a chọn. NhÆ° vậy hy vọng thị trường ấm lên là có cÆ¡ sở vì nhu cầu của phân khúc này rất lá»›n, bởi đầu ra được khÆ¡i thông, thị trường sẽ sá»›m phục hồi.

ChÆ°a hết khó khăn

Không khó để thấy rằng, dù Ä‘ã ấm áp hÆ¡n nhÆ°ng thị trường BĐS vẫn còn ngổn ngang trăm mối: dÆ° thừa căn há»™, thiếu hụt nhà ở bình dân, nguồn vốn hạn chế, doanh nghiệp kiệt quệ, thị trường thiếu minh bạch, niềm tin người mua suy giảm…

Vì vậy, để có má»™t thị trường lành mạnh, phát triển ổn định trong tÆ°Æ¡ng lai, các cÆ¡ quan chức năng vẫn phải ná»— lá»±c trong má»™t thời gian dài.

Bá»™ Xây dá»±ng cÅ©ng thừa nhận, dù Ä‘ã có cÆ¡ chế há»— trợ, nhÆ°ng đến thời Ä‘iểm này doanh nghiệp chÆ°a được hưởng ngay các chính sách há»— trợ của Chính phủ, nhà đầu tÆ° nhỏ lẻ chÆ°a dám vay ngân hàng để kinh doanh, người mua còn tâm lý chờ giá nhà giảm thêm… nên thị trường chÆ°a thể khởi sắc ngay trong những tháng đầu năm 2013.

Thậm chí, kể cả khi Ä‘ã có Nghị quyết 02, thị trường BĐS vẫn tồn tại những gút mắc rất khó tháo gỡ. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp há»™i BĐS TPHCM, Ä‘ã qua hÆ¡n 1 tháng nhÆ°ng Nghị quyết 02 chÆ°a Ä‘i vào cuá»™c sống, lãi suất Ä‘ang tiếp tục “bóp” chết doanh nghiệp.

“Có 7 yếu tố làm giá BĐS cao: Vốn lãi vay, thuế đất, chi phi xây dụng, thuế-phí, cấp Ä‘iện-nÆ°á»›c, chi phí do đầu tÆ° kéo dài. Giải quyết được các vấn đề này má»›i có thể giảm mặt bằng giá BĐS xuống 30%” - ông Châu nói.

Nhiều chuyên gia cÅ©ng cho rằng cái khó là giá thành vẫn Ä‘ang có hệ số chênh so vá»›i thá»±c lá»±c của người dân 5-10 lần. Giá trị hình thành BĐS hiện vẫn quá cao. Nếu tá»· trọng tiền đất chiếm 30%, lãi suất ngân hàng chiếm 10% sản phẩm má»›i dá»… tiếp cận thị trường.

NhÆ°ng thá»±c tế phần lá»›n các dá»± án hiện nay, tiền đất chiếm tá»›i 40-50% và lãi suất 30-50%. Bên cạnh Ä‘ó, người mua nhà vẫn rất khó vay tiền, bởi không thể Ä‘áp ứng các Ä‘iều kiện của ngân hàng nhÆ° tài sản thế chấp, chứng minh thu nhập ổn định...

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại cho rằng qua quá trình dài phát triển thiếu kiểm soát, không tuân theo quy hoạch, thị trường BĐS Ä‘ã bá»™c lá»™ quá nhiều khiếm khuyết, mà để “lấp đầy” những lá»— hổng này, má»™t mình Nhà nÆ°á»›c không thể ôm trọn.

Theo chuyên gia kinh tế VÅ© Đình Ánh, há»— trợ của Nhà nÆ°á»›c là cần thiết, các biện pháp phải triển khai, Nghị quyết 02 cần được khởi Ä‘á»™ng mạnh, nhÆ°ng không nên cho rằng nhÆ° vậy sẽ giải quyết được mọi vấn đề. Có những vấn đề nằm trong Nghị quyết nhÆ°ng nếu không phù hợp  phải mạnh dạn bỏ, không nên cứng nhắc. Mục tiêu quan trọng nhất là phá băng thị trường BĐS và thá»±c hiện các mục tiêu về nhà ở.

“Cho đến thời Ä‘iểm này, chúng ta vẫn chÆ°a xác định rõ người thu nhập thấp là ai, thu nhập bao nhiêu, sống ở Ä‘âu, tài sản sẽ được hình thành ra sao, cần được há»— trợ nhÆ° thế nào… dẫn đến tình trạng nhu cầu lá»›n nhÆ°ng không ít nhà thu nhập thấp Ä‘ã hoàn thành bị bỏ hoang. Vá»›i má»™t chÆ°Æ¡ng trình nhà ở xã há»™i lá»›n mà chúng ta Ä‘ang làm, nếu không rà soát kỹ nhu cầu e sẽ lại dÆ° thừa, lãng phí” - ông Ánh nhận định.

Khả quan ở dài hạn

Thị trường BĐS hiện nay được ví nhÆ° má»™t cÆ¡ thể ốm yếu vì mắc trọng bệnh lâu ngày. Trị bệnh triệt để trÆ°á»›c, tẩm bổ để hồi phục trÆ°á»›c, hay vừa trị bệnh vừa có những liều thuốc bổ để giúp hồi phục, là những băn khoăn các cÆ¡ quan chức năng phải ná»— lá»±c tìm lời giải.

Có thể thấy phát triển nhà ở xã há»™i, nhà ở thu nhập thấp Ä‘ang là hÆ°á»›ng Ä‘i được Chính phủ chọn để làm tàu phá băng, mở lối thoát cho thị trường BĐS.

Má»™t khi cung-cầu được cân bằng, thị trường phải tá»± Ä‘á»™ng Ä‘iều chỉnh theo hÆ°á»›ng phát triển lành mạnh, bền vững, những căn bệnh khác vì thế cÅ©ng sẽ bị triệt tiêu. Bên cạnh Ä‘ó, những cÆ¡ chế rõ ràng hÆ¡n về tín dụng cÅ©ng Ä‘ang được nghiên cứu và khi ban hành, chắc chắn sẽ mang lại những đổi thay rõ rệt hÆ¡n trên thị trường BĐS.

Ông Nguyá»…n Đồng Tiến, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c, cho biết Ä‘ang phối hợp vá»›i bá»™, ngành liên quan xây dá»±ng dá»± thảo thông tÆ° về việc há»— trợ nhà ở thu nhập thấp, dá»± kiến sẽ hoàn thiện trong quý I-2013.

Trong Ä‘ó, đối tượng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã há»™i sẽ được vay mức lãi suất 6%/năm vá»›i thời hạn 10 năm. Các doanh nghiệp thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng nhà ở xã há»™i thời hạn vay đầu tÆ° sẽ được 5 năm.

Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c cÅ©ng chấp thuận việc dành riêng má»™t khoản tiền há»— trợ cho các ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại vá»›i mức há»— trợ lãi suất bằng lãi suất tái cấp vốn, lãi suất thấp để cho vay mua nhà thu nhập thấp...

Riêng vá»›i TPHCM, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyá»…n Hữu Tín cho biết Ä‘ang nghiên cứu để có thể cho cá nhân vay 400-500 triệu đồng, lãi suất 9,5%/năm, thời hạn 15-20 năm, phần chênh lệch lãi suất sẽ do ngân sách bỏ ra.

Sở Xây dá»±ng TPHCM cÅ©ng cho biết TP Ä‘ang làm việc vá»›i VietinBank để Ä‘Æ°a ra gói tín dụng khoảng 15.000 tá»· đồng lãi suất vay dÆ°á»›i 10%/năm để há»— trợ đối tượng mua nhà ở xã há»™i.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, do Ä‘á»™ trá»… của chính sách và sá»± thận trọng đối vá»›i các chính sách vÄ© mô, trong thời gian trÆ°á»›c mắt, thị trường BĐS chÆ°a thể biến đổi nhiều, nhÆ°ng về lâu dài, chắc chắn doanh nghiệp và những người mua nhà đều có thể được hưởng lợi.

Phó Thủ tÆ°á»›ng Hoàng Trung Hải khẳng định trong năm 2013, Ban chỉ đạo Trung Æ°Æ¡ng về Nhà ở và thị trường BĐS sẽ tập trung triển khai Nghị quyết 02 để các chính sách há»— trợ thị trường sá»›m Ä‘i vào cuá»™c sống và phát huy tác dụng.

Trong Ä‘ó, việc chuyển nhà thÆ°Æ¡ng mại sang nhà ở xã há»™i cần làm rõ từng dá»± án, cÆ¡ chế và cần công bố công khai.